वैंकमा ऋणलगानी नवढ्नुको एउटा कारण: धितो मूल्यांकन कर्ता(भ्यालुर्यस्)को कमजाोर मानसिकता

२० मंसिर, काठमाडौं । वैकमा ऋण लिने प्रक्रिया सहज भएको छ, र यहाँ पैसा थुप्रिएको छ भने व्याज पनि तुलनात्मक रूपमा कम छ। तर, धेरै ऋण माग भएको छैन, ऋण माग भएका हरूले पनि ऋण लिन सकिरहेका छैनन यसका विविध कारण हरू छन् र तिनका विविध पाटाहरूको विषयमा छलफल तथा चिया गफ समेत भएका छन् । यीनै विविध पक्षमा एकदम कम छलफल हुने , धेरैको ध्यान नपुगेको एउटा पक्ष छ धितो मूल्यांकनकर्ताको कमजोर मानसिकता र यस लेखमा यसलार्इ केन्द्रीत गर्ने खोजिएको छ ।

नेपालमा वैकहरूको स्थापनाकाल देखी नै धितो मूल्यांकन कार्य हुदै अएको हो र पछिल्लो समयमा धितो मूल्यांकनको कार्य तृतय पक्षवाट गराउने प्रचलन सुरूहुदाँ र्इन्जिनियरवाट गराउन चलन सुरू भएदेखी हालसम्म त्यही नै चली अएको छ । धितो मूल्यांकन कार्य गर्दा गराउने संस्थाले दिएको कागजपत्र तथा तोकिदिएको मपदण्डमा रही मूल्यांकन कर्ताले धितोको अवस्था हैर्ने तथा देखाएवमोजिमको ठाँउ टेस्र नक्सा वमोजिम भए नभएको हेरी विविध तरिका अपनार्इ धितेको नापजाँच गर्ने र अफ्नो सिप,दक्षता, अनुभवका अधारमा धितोको मूल्यांकन गर्ने गरेको र हालसम्म पनि गिरनैअएका छन् ।मूल्याकन कसरि गर्ने , मूल्यांकनका के.के विधि छन् , मूल्यांकन कर्ताको काम कर्तव्य तथा अधिकार के के हुने र एउटा मूल्यांकनलर्इ कति समय सम्म कसरी प्रयोग गर्ने भन्ने कुराहरू अन्तराष्टिय स्तरमा कानुन तथा स्ट्रयान्ड्रड निर्माण भएर लागु भएका छन् र हाम्रो छिमिकि मुलुक भारतमा पनि यसको कानुन वनेको ८ वर्ष भैसकेको छ । हाम्रो देशमा भ्यालुयसनको कानुन नभएको र वैक तथा वित्यिय संस्था तथा राष्टवैकको वैक तथा वित्यिय संस्था लार्इर्निदेशनमा समावेश भएको कुरालार्इ अधार मानि मूल्यांकनको काम भइरएको छ ।

भ्यालुयस्र हरूको हक हित, एकजुटता तथा सक्षम भ्यालुयर हरूको उत्पादन गरी भ्यालुयसन पेसालार्इ मर्यादित समेत वनाउनु पर्छ भन्ने हेतुका साथ साथै अरू विविध पक्षको सुधारहेतुले २०६८ सालमा नेपाल भ्यालुयस् एशोसियसनको स्थापना भएदेखी भ्यालुयसन पेशामा केही सुधार हुने अपेक्षा वमोजिम यस संस्थाले IVSC को सदस्यता लिर्इ आफ्ना सदस्यहरूलार्इ अन्तराष्ट्रिय स्तरको मूल्याँकन तरिका समेत सिकार्इ त्यसका लागि आवश्यक पूर्वाधार समेत वनाएको छ । तर कानुनको अभाव तथा वैक वित्यय संस्थाको उपेक्षा र राष्ट्रवैकको प्रस्ट र्निदेशन नभइ कार्यन्वयनमा अउन सकेको छैन ।

नेपाल राष्ट्र बैंकबाट भ्यालुयस्संग सम्वन्धीत र्निदेशनमा भएको व्यवस्थालार्इ यहाँ जस्ताको तस्तै सारिएको छ ।

“नेपाल राष्ट्र बैंकबाट “क”, “ख” र “ग” वर्गका इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाहरुलाई जारी गरिएको एकीकृत निर्देशन, २०८०

इ.प्रा.निर्देशन नं. १२/०८० कर्जा सूचना तथा कालोसूची सम्बन्धी व्यवस्था

७. धितो मूल्याङ्कनकर्ता सम्बन्धी विशेष व्यवस्था

(१) इजाजतपत्रप्राप्त बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितो मूल्याङकन गराउने प्रयोजनका लागि मूल्यांकनकर्ता सूचीकृत गर्दा मुल्याङ्कनकर्ताको काम, कर्तव्य, अधिकार तथा उत्तरदायित्व स्पष्ट रुपमा उल्लेख गरी सम्झौता गर्नुपर्नेछ । (२) इजाजतपत्रप्राप्त बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितोको रुपमा ग्राह्य हुने सम्पत्तिको मूल्याङकन गराउँदा मूल्याङकनकर्ताले कुनै स्वार्थ नबाझिने गरी वा पूर्वाग्रह नराखी स्वतन्त्र रुपमा, अन्तर्राष्ट्रिय मान्यता र असल अभ्यासहरु समेतका आधारमा धितोको मूल्यांकन गरेको यकिन गर्नुपर्ने छ ।

(३) कुनै इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाले धितो लिलामी गर्दा धितो मूल्याङ्कनकर्ताले मूल्याङ्कन गरेको रकम पुनरमूल्याङ्कन गर्दा दुई तिहाई भन्दा कम भएमा वा गलत स्थान्/प्रकृतिको धितोलाई सही हो भनी मूल्याङ्कन गरेमा त्यस्ता धितो मूल्याङ्कनकर्तालाई इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाको सिफारिसमा केन्द्रले कालो सूचीमा समावेश गर्नु पर्नेछ ।

(४) कुनै इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाले धितो लिलाम गर्दा सो धितोको मूल्याङ्कन रकमको दुई तिहाई भन्दा कम रकम मात्र उठनुमा त्यस्तो मूल्याङ्कनकर्ताको काबु बाहिरको अवस्था परी निजको दोष नदेखिएको भन्ने सम्बन्धित इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाको सञ्चालक समितिलाई लागेमा त्यस्तोे मूल्याङ्कनकर्तालाई कालोसूचीमा नराख्ने निर्णय गर्न सक्नेछ ।

(५) जुन कर्जाको धितो मूल्याङ्कन गरिएको हो सो कर्जाको ऋणी कालोसूचीबाट हटेमा त्यस्तो धितो मूल्याङ्कन गर्ने मूल्याङ्कनकर्तालाई पनि सम्बन्धित बैक वा वित्तीय संस्थाले कालोसूचीबाट हटाउनु पर्नेछ ।

(६) इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाले केन्द्रबाट कालोसूचीमा रहेनरहेको सूचना लिई धितो मूल्याङ्कनकर्ताको सूची कायम गर्नु पर्नेछ । “

यस र्निदेशनको माथी उल्लेखीत वुदा नं ३ लार्इ उल्लेख गरी मूल्यांकन कर्ताहरूलार्इ स्पष्टीकरण तथा कालोसुचमा राख्नने काम भएको छ । स्पस्टीकरण सोध्दा वैकवाट लेखीएका निम्नअनुसारका केहि कुराहरू यहा समावेश गरेको छु ।

अहिलेको भन्दा ५ वर्ष अगाडी गरेको मूल्यांकन किन वढि भयो ?
अहिले निकालेको टेस् (कागजपत्र) पहिला मूल्यांकन गर्दाको भन्दा फरक भयो कसरी मूल्यांकन गर्नु भयो?
पुन मूल्यांकन गर्दा, लिलामिको मूल्यांकन गर्दा, पन्चकृत मूल्यांकन गर्दा २/३ भन्दा कम मूल्यांकन भयो ।
पहिले गरेको भन्दा अहिले गर्दा फरक ठाँउको जग्गा पर्यो ।
पहिला मूल्याँकन गर्दा मापदण्ड नपुगेको जग्गा मूल्यांकन भएछ ।

मूल्यांकन कर्ताले असल मनसाय राखेर सही मूल्यांकन गर्दा समेत यी समस्याहरू अएका छन्। यसरी माथी उल्लेखित विषयहरू समेत राखेर गलत गर्ने तथा गलत नगर्ने सवै मूल्यांकनकर्ता साथिहरूलार्इ विना अनुसन्धान स्पष्टीकरणको पत्र काट्ने तथा कालुसुचीमा समावेश गर्ने कार्य अधिक रूपमा विद्रधी भएकाले भ्यालुयस् हरले कालोसुचीमा परीने डरले चलन चल्तीको मूल्य भन्दा कम मूल्यराखी भ्यालुयसन गर्ने गरेको देखिन्छ जसले गर्दा ऋणले माग गरे वमोजिमको ऋण प्राप्त गर्ने धितो नपुगेको अवस्था छ । उदाहरणाका लागी एउटा मान्छेले १३ फिटेवाटोमा २०लाख अनाको दरले ४ अना जग्गा खरीद गर्दा उसको लागत पास खर्च सहित ८५लाख जति पर्छ , अव त्यही जग्गा वैकमा धितो मूल्यांकन गराउदा भ्यालुयस् ले अहिले मन्दी तथा कालोसुचिको डरले १६ लाख अना त्यो पनि २० फिटको मापदण्ड काटेर वैकको मापदण्ड अनुसार सरकारि मूल्यलार्इ समेत समावेश गरेर गर्यो भने ५३/५४ लाख मूल्यांकन अउछ र त्यसमा वैकले ५० प्रतिशत सम्म ऋण दिएमा २७ लाख सम्म पाउने हुन्छ। यस उदारणलार्इ सरसरती हेर्दा इन्भेष्टमेन्ट भएको सम्पतीमा करीव ३० प्रतिशत मात्र ऋण हुने देखिन्छ जसले गर्दा ऋण लिनेमान्छेलार्इ अबस्यकता पुरा हुन ग्राहो छ ।

यी माथीभएका वैकहरूले स्पस्टीकरणा तथा कालोसिचमा राख्न पत्र काट्नु भन्दा अगावै यी तल दिएका वुदाहरू संग सम्वन्धीत केहि कुरा वुझनु जरूरी छ ।

घर जगाको मूल्य सधै अंकगणितिय तथा ज्यमितिय तरिकाले वढ्छ वा यो सधै वढिनै रहन्छ भन्ने गलत मान्यता ।
लागत, मूल्य र मूल्यांकनलार्इ राम्रोसंग वुझ्रन र सम्झन नसक्नु ।
मूल्यांकन सदैव सम्वन्धित समय संग भएका विवध तत्व संग सम्वन्धीत हुन्छ र ति त्तत्वहरू फरक पर्दा फरक हुन्छ ।
मूल्यांकन मूल्यांकन गर्ने व्यक्तिको ज्ञान, सिप , अनुभव र क्षमतामा पनि निर्भर हुन्छ ।
ऋण दिदाखेरीको अवस्थामा सिधा रूपमा हेर्दा खेरि सहि लागेको मूल्यांकन ऋणीले ऋण नतिरनासाथ पुन सिधा तरिकाले हेर्दा पनि गलत देख्न्नु।
पुन मुल्यांकन गराउदा सम्पतीको अवस्थामा परिवतर्न हुनु तथा सम्पती देखाउदा मूल्यांकनमा असर पर्ने सकारातमक तत्वहरू वारेमा जानकारी नदिइकन नकारात्मक त्ततवहरू मात्र देखाउनु वा देखाउने मान्छेलार्इ सम्पतीको वारेमा प्रस्ट जानकारी नहुनु ।
पहिलेको वा अहिलेको कुन मूल्याँकन सहि हो वा दुवै गलत हो भनेर छुट्रयाउन मापदण्ड नहुनु तथा जहिल्य पनि पुरानो मूल्याँकन नै गलत हुन्छ भन्ने सोच राख्नु।
ऋण दिदाखेरी एउटाको मूल्यांकन चित्त नवुझेमा अरू संग पनि वुझ्नु तर समस्या पर्दा द्रोसो मूल्यांकन नर्गनु ।
भ्यालुयरहरूले पनि ऋणनितिरेपछिको मूल्यांकन गर्दा समान्य अवस्था(कण्डीसनको) सट्टा डिस्टेस कन्डिसन लिइ मूल्याकंन गर्नु र गराउनु ।
र्इन्जिनियर हरूलार्इ गलत कागजात उपल्वध गराउनु । क्रिर्ते कागजात प्राप्त भएपछि त्यसको भरमा गरेको मूल्यांकन गलत हुनु सामान्य कुरा हो भनेर नवुझ्रनु
सरकारी जग्गाहरू तथा वाटोङघाटोको विवरण सरकारी कागजतमा प्रष्ट नहुदा क्रिर्ते जग्गा देखाइनु ।
सुरूको मूल्यांकन र पुन मूलयांकन गर्दा वाटोघाटो , कुला कुलेसा लगाएतको मापदण्ड फरक हुनु ।
वैकहरूले धितो लिलाम नहुदा कम मूल्यमा धितो सकारन् खोज्नु ।
वैकहरूले आफुलार्इ धितोको लागी ग्राह्रय हुने सम्पतीको कागजपत्र तयारी गरार्इ मूल्यांकन गराउने हुँदा कागजपत्र गलत भएको तथा मापदण्ड पुरा नभएको सम्पतीको मूल्यांकन गर्दा कारवाही गर्न मिल्दैन ।

अहिले करिव २००० फर्म कम्पनीहरू यो भ्यालुयसन पेसामा लागेका छन् जसमा ९०० वटा त नेपाल भ्यालुयस् एशोसियनका नै सदस्य छन् । हालको अवस्थामा वैकवाट स्पस्टीकरणा सोधिनेहरू करीव ५०० जति होलान (अपचारीक रूपमा कम मात्रमा भ्यालुयसलेयो विषयमा जानकारी गराउछन्)। यसरी यति धेरै मूल्यांकन कर्ताहरूले पत्र प्राप्त गरेका छन् र समुदायमा नै स्पस्टीकरण तथा पत्रको आतंक फैलिएको छ । यस्तो अतंकीत मानसिकता बोकेका भ्यालुयस वाट सहि मूल्यांकन नभर्इ कम मूल्यांकन भएको देखिन्छ त्यसैले ऋणको मात्रा वढाउनु पर्ने अवस्थामा यी कुराहरू समेत मनन गरेर वैकहरूले अनुसन्धान गरी गलत गर्नेलार्इ मात्र सजाएको व्यवस्था गरी मूल्यांकन कर्तामाथी भएको आतंक वन्द गरी मूल्यांकन कर्ताहरूको मनोवल वढाउनु पर्ने देखिन्छ साथै राष्ट वैक तथा अन्य सम्वन्धीत निकायहरूले ऋण सरह मूल्यांकन कर्तालार्इ लागु हुने कालोसुचीको व्यवस्था खारेज गर्न समेत आवश्यक भएको छ साथ साथै यो पेसालार्इ मर्यादित वनाउन कानुन तथा अन्तरिष्ट्रय मापदण्ड लागु गर्ने समय समेत भएको कुरामा समन्धित सवैको ध्यान जान जरूरी छ ।

र्इ.प्रज्ञान घिमिरे
उपाध्यक्ष
नेपाल भ्यालुर्यस् एसोसियसन
[email protected]